Vėlyvą rudens popietę pora stovi ant šlapios pievos Kauno rajone. Ant kuolo plevėsuoja pardavėjo juostelė, šalia jau baigiami du kaimynų namai, o elektros skydelis yra vos už kelių metrų. Abiems po trisdešimt, kartu jie gyvena šešerius metus, auginti planuoja du vaikus, bet tuoktis neskuba. Sklypas jiems patinka. Klausimas, kurio jie dar nė karto nebuvo garsiai ištarę, iškyla jau pirmą vakarą: kieno vardu jį pirkti?
Tokių porų Vilniaus ir Kauno priemiesčiuose daug. Dažnai jos nežino, kad sutuoktinių turtą įstatymas saugo vienaip, o kartu gyvenančių, bet nesusituokusių žmonių turtą visai kitaip. Toliau aprašyta, kaip ši pora perėjo visą kelią ir ką jie išmoko kiekviename etape.
Sklypas: kieno vardu jis bus registruotas
Pirmas jų impulsas buvo paprastas: pirkti sklypą jo vardu, nes jis tuo metu turėjo daugiau laisvo laiko bėgioti po institucijas. Notarė, pas kurią jie užsuko pasitarti dar prieš pasirašydami preliminariąją sutartį, paaiškino, kodėl tai blogiausias pasirinkimas. Sutuoktiniams santuokos metu įgytas turtas paprastai tampa bendrąja jungtine nuosavybe. Nesusituokusiai porai jokia bendra nuosavybė savaime neatsiranda. Kas įrašytas Nekilnojamojo turto registre, tas ir yra savininkas. Kad ir kiek pinigų įdėtų kitas partneris, ginčo atveju jam tektų įrodinėti savo indėlį teisme. Toks procesas ilgas, brangus ir jo baigtis neaiški.
Todėl jie nusprendė pirkti sklypą abiejų vardu, bendrąja daline nuosavybe. Pirkimo–pardavimo sutartyje įrašomos konkrečios kiekvieno dalys, pavyzdžiui, 1/2 ir 1/2 arba 55/100 ir 45/100. Kadangi visi sandoriai dėl nekilnojamojo turto Lietuvoje tvirtinami pas notarą, dalis nustatyti tenka iš karto, o ne „kada nors vėliau“.
Tais pačiais vakarais jie vartė projektus ir svajojo. Pirmiausia akį patraukė erdvus dviejų aukštų namas su keturiais miegamaisiais, vėliau vieno aukšto namas su dviem atskirais vonios kambariais. Pastarasis tiko poroms, kuriose abu dirba iš namų skirtingu ritmu. Trečias variantas buvo tradicinis 133 m² namas su trimis miegamaisiais, kuris tuo metu atrodė „per kuklus“.
Pamoka: nesusituokusiai porai sklypą verta registruoti abiejų vardu bendrąja daline nuosavybe ir dalis įrašyti jau pirkimo sutartyje. Turtas, užrašytas vienam partneriui, teisiškai yra tik jo.
Dalys: ką daryti, kai vienas įneša daugiau
Ji ką tik buvo pardavusi savo butą Kaune ir galėjo įnešti apie 45 000 EUR. Jis turėjo sukaupęs apie 15 000 EUR. Sklypas kainavo 45 000 EUR, o statybų sąmatą su visa apdaila jie preliminariai skaičiavo apie 230 000 EUR. Likusią sumą planavo skolintis ir įmokas mokėti per pusę.
Skaičiavimas buvo nesudėtingas. Iš bendros 275 000 EUR sumos jai tenka 45 000 EUR nuosavų lėšų ir pusė paskolos, jam 15 000 EUR ir kita pusė paskolos. Taip išėjo maždaug 55 ir 45 procentai. Tokias dalis jie ir įrašė, nors iš pradžių jam tai pasirodė nemalonu, lyg „nelygybė“ poroje.
Notarė pasiūlė ir kitą kelią: lygias dalis po 1/2, o skirtumą įforminti notarine paskolos sutartimi tarp partnerių su aiškiu grąžinimo terminu. Abu variantai teisingi. Svarbiausia, kad susitarimas būtų užrašytas, o ne tik prisimenamas. Pora rinkosi proporcingas dalis, nes jos atrodė paprastesnės, jei kada nors tektų pardavinėti.
Pamoka: dalis skaičiuokite pagal visą indėlį, ne tik pagal pradinį įnašą: nuosavas lėšas ir tai, kokią paskolos dalį kiekvienas mokės. Jei norite lygių dalių, skirtumą įforminkite atskira notarine sutartimi.
Bendra paskola, kai nesate sutuoktiniai
Banke paaiškėjo dalykų, kurių jie nežinojo. Būsto paskolą jie gali imti kaip bendraskoliai, o ne kaip sutuoktiniai. Bankui tai reiškia, kad abu atsako solidariai: nesumokėjus įmokos, bankas gali reikalauti visos sumos iš bet kurio iš jų. Vidinis susitarimas „mokame per pusę“ galioja tik tarp jų pačių, bankas į jį neatsižvelgia. Įkeičiamas visas sklypas ir būsimas namas, todėl įkeitimo sutartį pasirašo abu bendraturčiai.
Pagal 2025–2026 m. taikomas atsakingo skolinimo taisykles bankai paprastai prašo bent 15 proc. pradinio įnašo, o visų paskolų įmokos neturėtų viršyti maždaug 40 proc. pajamų. Tikslias sąlygas verta pasitikrinti konkrečiame banke. Statyboms pinigai išmokami dalimis, pagal atliktus etapus. Kitą dalį bankas išmoka tik pamatęs, kad pastatytos sienos arba uždengtas stogas. Todėl pora susidarė atsargų rezervą iš savo lėšų.
Bankas taip pat pasiūlė gyvybės draudimą. Iš pradžių jį vertino kaip papildomą išlaidą, bet vėliau suprato, kodėl jis jiems svarbesnis nei sutuoktiniams. Apie tai sužinojo pas notarą.
Pamoka: bendraskoliai bankui atsako už visą paskolą, nepriklausomai nuo nuosavybės dalių. Susitarimą, kas kiek moka, užrašykite atskirai, o gyvybės draudimą vertinkite kaip partnerio apsaugą, ne kaip banko užgaidą.
Pas notarą: sutartys, kurios saugo abu
Antrasis vizitas pas notarę buvo nemalonus, bet, kaip vėliau pripažino abu, pats naudingiausias. Pirmas klausimas skambėjo taip: kas nutiktų, jei vienas iš jų mirtų statybų viduryje? Kartu gyvenantis partneris nėra įstatyminis įpėdinis. Mirusiojo dalis atitektų jo tėvams arba vaikams. Likęs gyvas partneris turėtų dalintis namą su giminaičiais ir toliau mokėti bendrą paskolą. Išeitis yra testamentas, kuriuo savo dalį palieki partneriui. Notarė perspėjo, kad vaikai, o tam tikrais atvejais ir išlaikymo reikalingi tėvai, turi teisę į privalomąją palikimo dalį. Todėl testamentą verta peržiūrėti gimus vaikui.
Antras klausimas buvo apie išsiskyrimą. Bendraturtis turi pirmumo teisę pirkti kito dalį, jei ši parduodama pašaliniam asmeniui. Tačiau įstatymas nenustato, už kokią kainą ir per kiek laiko vienas turi išpirkti kitą. Todėl pora pasirašė bendraturčių sutartį, kurioje aptarė:
- kaip naudojamasi namu ir kas apmoka einamąsias išlaidas;
- kaip nustatoma išpirkimo kaina: pagal nepriklausomo turto vertintojo ataskaitą, atėmus likusią paskolos dalį;
- per kiek mėnesių išpirkimas turi būti įvykdytas ir kas vyksta, jei nė vienas negali to padaryti, tada namas parduodamas, o pinigai dalijami pagal dalis;
- kaip įskaitomas papildomas indėlis, jei vienas vėliau sumoka daugiau, pavyzdžiui, už apdailą ar saulės elektrinę.
Naudojimosi tvarkos sutartį galima įregistruoti registre, kad ji galiotų ir būsimam dalies pirkėjui. Ar ir kaip registruoti kitas sąlygas, verta aptarti su savo notaru. Pora taip pat sutarė, kad jei kada nors susituoks, iki santuokos įgytos dalys liks asmeninės, nebent jie susitars kitaip vedybų sutartimi.
Pamoka: nesusituokusiai porai būtini du dokumentai: abiejų testamentai ir bendraturčių sutartis su aiškia išpirkimo tvarka. Jų kaina, palyginti su namo verte, yra menka, o nauda gali būti didžiulė.
Projektas, kurį galima ir išpirkti, ir parduoti
Po šių pokalbių keturių miegamųjų svajonė staiga atrodė kitaip. Kuo didesnis namas, tuo didesnė paskola ir tuo sunkiau vienam partneriui kada nors išpirkti kito dalį. Be to, 2026 m. naujas namas turi atitikti A++ energinio naudingumo klasę. Šilumos siurblys, rekuperacija ir sandarios konstrukcijos brangsta su kiekvienu papildomu kvadratiniu metru, o šildyti ir prižiūrėti tuos metrus teks visą gyvenimą.
Jie grįžo prie 120–150 m² namų. Svarstė kompaktišką skandinavišką namą, kuriame telpa trys miegamieji ir du vonios kambariai, modernų vieno aukšto 138 m² namą ir 121 m² namą be garažo. Pastarąjį garažą, pasak jų, visada galima pakeisti stogine. Vieno aukšto namas jiems atrodė protingiausias: jį lengviau statyti etapais, lengviau parduoti ir jis tinka bet kokiam gyvenimo etapui. Daugiau tokių pavyzdžių yra vieno aukšto namų ir 120–150 kv. m namų kolekcijose.
Galiausiai jie pasirinko trijų miegamųjų vieno aukšto namą su akytojo betono sienomis. Statybos leidimą rengė architektas, nes būtent jis geriausiai žino, kokio dokumento reikės konkrečiame sklype ir kokie yra savivaldybės reikalavimai. Užbaigus statybą namas buvo įregistruotas tomis pačiomis dalimis kaip ir sklypas, 55/100 ir 45/100. Tai jie dar kartą patikrino registro išraše.
Įkurtuvės vyko po pusantrų metų nuo tos šlapios pievos. Dokumentų aplankas spintoje storesnis, nei jie tikėjosi. Tačiau abu žino, kas kam priklauso, kas nutiktų blogiausiu atveju ir kad nė vienam iš jų nereikės pradėti nuo nulio.
Pamoka: rinkitės namą, kurį vienas iš jūsų galėtų išpirkti, o abu kartu prireikus parduoti. Vidutinio dydžio trijų miegamųjų namas priemiestyje yra paklausiausias pasirinkimas. Sklypo ir namo dalys registre turi sutapti.
