Statybos baigtos, namas įregistruotas Registrų centre, pirmą rudenį gyvenate naujoje vietoje. Tada ateina VMI pranešimas apie žemės mokestį, o kaimynas paklausia: „O NT mokestį jau skaičiavai?“ Daugelis šeimų tik tada pirmą kartą pagalvoja, kad namas ir sklypas kasmet kainuoja ne tik šildymas ir elektra.
Lietuvoje privataus namo savininkas susiduria su dviem skirtingais mokesčiais: nekilnojamojo turto (NT) mokesčiu už pastatus ir žemės mokesčiu už sklypą. Jie skaičiuojami skirtingai, juos nustato skirtingos institucijos, o nuo 2026 m. NT mokesčio taisyklės keičiamos. Žemiau juos palyginame punktas po punkto ir pateikiame du pavyzdžius: vidutinio ir didelio namo.
| Kriterijus | NT mokestis | Žemės mokestis |
|---|---|---|
| Už ką mokama | Gyvenamasis namas, garažas, kiti įregistruoti statiniai | Nuosavybės teise valdomas žemės sklypas |
| Mokesčio bazė | Registrų centro nustatyta pastato vertė | Vidutinė rinkos vertė pagal masinį žemės vertinimą |
| Kas nustato tarifą | Įstatymas ir savivaldybė (priklauso nuo turto rūšies) | Savivaldybė, įstatymo nustatytose ribose (0,01–4 %) |
| Neapmokestinamoji vertė | Yra, pagrindinis būstas apsaugotas labiausiai | Bendros ribos nėra, galimos savivaldybės lengvatos |
| Ar moka tipiška šeima | Dažniausiai ne arba nedaug | Beveik visada, bet suma dažnai nedidelė |
| Antras namas, sodyba | Gali būti apmokestinama griežčiau | Mokama už kiekvieną sklypą atskirai |
| Kas skaičiuoja | VMI pagal Registrų centro duomenis | VMI, pranešimas siunčiamas savininkui |
Kas moka ir nuo kada
Žemės mokestį moka visi, kam sklypas priklauso nuosavybės teise. Jei sklypas valstybinis ir nuomojamas, vietoj žemės mokesčio mokamas valstybinės žemės nuomos mokestis. Prievolė atsiranda nuo nuosavybės įregistravimo, tad žemės mokestį mokėsite dar gerokai prieš įsikeldami: nuo tada, kai nusipirkote sklypą.
NT mokesčio prievolė siejama su pastatu, įregistruotu Nekilnojamojo turto registre. Svarbu žinoti, kad registruoti galima ir nebaigtą statinį su nurodytu baigtumo procentu. Taip daroma, pavyzdžiui, kai reikia būsto paskolos dokumentams. Tokiu atveju namas turi vertę jau prieš statybos užbaigimo procedūras. Bendrosios nuosavybės atveju, kai namas priklauso abiem sutuoktiniams, kiekvienam savininkui priskiriama jo turto dalis.
Verdiktas: žemės mokestis prasideda anksčiau ir tikrai, NT mokestis vėliau ir tik tam tikrais atvejais.
Kaip nustatoma vertė
Žemės mokestinė vertė yra vidutinė rinkos vertė, kurią Registrų centras nustato masinio vertinimo būdu. Ji skaičiuojama pagal vietovės sandorių duomenis, todėl tokio pat dydžio sklypas Vilniaus rajone prie miesto ribos ir sklypas atokioje seniūnijoje turi labai skirtingas vertes. Vertė atnaujinama periodiškai, o savo sklypo vertę galima pasitikrinti Registrų centro e. paslaugose.
Pastato vertė NT mokesčiui taip pat nustatoma Registrų centre. Gyvenamiesiems namams dažniausiai taikomas masinis vertinimas, o kai jo pritaikyti negalima, naudojama atkuriamoji vertė, t. y. kiek kainuotų pastatyti analogišką statinį. Vertę labiausiai lemia bendrasis plotas, vieta, statybos metai ir medžiagos. Pagal 2025 m. patirtį ši vertė paprastai būna mažesnė už rinkos kainą, už kurią namą būtų galima parduoti, bet su kiekvienu kvadratiniu metru ji auga.
Verdiktas: sklypo vertę lemia vieta, namo vertę pirmiausia plotas.
Tarifai ir savivaldybių vaidmuo
Žemės mokesčio tarifą kiekviena savivaldybė tvirtina pati, įstatymo ribose nuo 0,01 iki 4 % mokestinės vertės. Daugumoje savivaldybių, ir aplink Vilnių, ir aplink Kaunią, gyvenamosios paskirties sklypams taikomi tarifai matuojami procento dalimis. Aukščiausi tarifai paprastai taikomi apleistai ar nenaudojamai žemei. Vilniaus miesto, Vilniaus rajono, Kauno miesto ir Kauno rajono tarifai skiriasi, todėl renkantis sklypą prie miesto ribos verta pasitikrinti abiejų savivaldybių sprendimus. Kai kurios savivaldybės taiko lengvatas, pavyzdžiui, daugiavaikėms šeimoms ar senjorams.
NT mokesčio tarifai fiziniams asmenims iki 2025 m. imtinai buvo progresiniai: 0,5 % vertei nuo 150 000 iki 300 000 EUR, 1 % nuo 300 000 iki 500 000 EUR ir 2 % virš 500 000 EUR. Neapmokestinamoji riba buvo 150 000 EUR vienam asmeniui, o šeimoms, auginančioms tris ir daugiau vaikų ar vaiką su negalia, ji buvo 200 000 EUR. Riba taikyta visam asmeniui priklausančiam neкomerciniam turtui kartu. 2025 m. Seimas priėmė NT mokesčio pertvarką, kurios principas toks: pagrindinis būstas apsaugomas daug didesne neapmokestinamąja verte, o kitam gyvenamajam turtui tarifą tam tikrose ribose nustato savivaldybės. Konkrečias ribas ir tarifus, galiojančius jūsų mokestiniais metais, būtinai pasitikrinkite VMI svetainėje, nes per svarstymus jie ne kartą keitėsi.
Verdiktas: žemės mokesčio dydį lemia savivaldybė, NT mokesčio pirmiausia įstatymas.
Kada didelis namas peržengia ribą: du pavyzdžiai
Skaičiavimo logika abiem mokesčiams paprasta: (vertė − neapmokestinamoji vertė) × tarifas. Žemiau pateikti skaičiai yra iliustraciniai. Naudojame 2025 m. NT mokesčio ribas, kad matytųsi, kur slypi rizika.
Vidutinis namas Vilniaus rajone
Šeima stato vieno aukšto 179 m² namą su trimis miegamaisiais ir dvivietės garažu. Tarkime, Registrų centras jį įvertina maždaug 200 000 EUR. Jei namas priklauso abiem sutuoktiniams, kiekvienam tenka po 100 000 EUR. Tai gerokai žemiau 150 000 EUR ribos, tad NT mokesčio nėra. Net jei namas priklausytų vienam asmeniui, apmokestinama būtų tik 50 000 EUR suma: 50 000 × 0,5 % = 250 EUR per metus. Pagal 2026 m. pagrindinio būsto logiką toks namas, kuriame šeima deklaravusi gyvenamąją vietą, beveik neabejotinai lieka neapmokestintas. Žemės mokestis už 10 arų sklypą, kurio vertė, tarkime, 60 000 EUR, esant 0,3 % tarifui sudarytų apie 180 EUR per metus.
Didelis namas prie Kauno
Kita šeima renkasi dviejų aukštų 303 m² modernų namą. Jei jo vertė siektų apie 380 000 EUR ir jis priklausytų vienam asmeniui, pagal 2025 m. tvarką mokestis būtų: (300 000 − 150 000) × 0,5 % + (380 000 − 300 000) × 1 % = 750 + 800 = 1 550 EUR per metus. Įregistravus namą abiejų sutuoktinių vardu, kiekvienam tektų po 190 000 EUR, o mokestis sumažėtų iki 2 × 200 EUR = 400 EUR. Šis pavyzdys rodo, kad nuosavybės forma ir deklaruota gyvenamoji vieta gali lemti daugiau nei pats plotas.
Panašioje situacijoje gali atsidurti ir vieno aukšto 261 m² namas su trimis vonios kambariais ar neoklasikinis 233 m² namas trijuose lygiuose, ypač brangiose vietose. Daugiau tokių pavyzdžių rasite skiltyje Prabangūs namai.
Verdiktas: iki maždaug 200 m² pagrindinis būstas mokesčio rizikos praktiškai nekelia, virš 250 m² verta pasiskaičiuoti iš anksto.
Antras namas ir sodyba
Būtent čia NT mokestis tampa realus. Kaimo sodyba, poilsio namas prie ežero ar butas mieste, kai gyvenate name, nebėra pagrindinis būstas. Pagal iki 2025 m. galiojusią tvarką visų tokių objektų vertės buvo sumuojamos ir lyginamos su ta pačia riba. Pagal pertvarkos logiką kitas gyvenamasis turtas apmokestinamas atskirai nuo pagrindinio būsto. Todėl rinkdamiesi, kur deklaruoti gyvenamąją vietą, apskaičiuokite, kuris variantas jums palankesnis, ir pasitarkite su VMI.
Sodybos sklypas dažnai būna žemės ūkio paskirties ir didesnis, todėl jo žemės mokestis skaičiuojamas pagal kitą vertę ir kartais pagal kitokį tarifą. Ūkininkams galimos lengvatos. Kuklus 163 m² rąstinis namas su keturiais miegamaisiais sodybai paprastai vertinamas žemiau nei toks pat plotas priemiestyje.
Verdiktas: antras gyvenamasis objektas yra dažniausia priežastis, kodėl šeima ima mokėti NT mokestį.
Mokėjimas ir administravimas
Žemės mokestį VMI apskaičiuoja pati ir apie jį praneša. Mokama kartą per metus, paprastai iki lapkričio 15 d. NT mokestį fiziniai asmenys deklaruoja ir moka per VMI elektroninę sistemą, kurioje duomenys iš Registrų centro jau būna įkelti. Tikrieji terminai ir formos nurodomi VMI svetainėje. Jei manote, kad Registrų centro nustatyta vertė per didelė, ją galima ginčyti nustatyta tvarka. Tam reikia turėti pagrįstų argumentų, pavyzdžiui, nepriklausomo vertintojo ataskaitą.
Verdiktas: abu mokesčius administruoja VMI, jūsų darbas – pasitikrinti duomenis ir laikytis terminų.
Kas turėtų rinktis ką
- Šeima, statanti vienintelį namą iki 200 m². Vieno aukšto 157 m² bungalas ar 199 m² minimalistinis namas paprastai nesukelia NT mokesčio, tad jūsų metinė našta yra žemės mokestis. Daugiau variantų rasite skiltyje Vieno aukšto namai.
- Planuojantys 230–300 m² ar daugiau. Prieš pasirašydami statybos sutartį, paprašykite architekto ar vertintojo įvertinti tikėtiną vertę ir patikrinkite galiojančias ribas. Gali padėti nuosavybė dviem asmenims ir protingas plotas, pavyzdžiui, 229 m² namas su keturiais miegamaisiais vietoj didesnio.
- Turintys arba planuojantys sodybą. Iš anksto apsispręskite, kuris namas bus pagrindinis, ir suskaičiuokite abiejų objektų mokesčius kartu.
- Renkantys sklypą ties savivaldybių riba. Palyginkite Vilniaus miesto ir rajono, Kauno miesto ir rajono žemės mokesčio tarifus. Skirtumas per 20 metų gali būti pastebimas.
