Dažniausia klaida, kurią daro mišrios poros ir Lietuvoje gyvenantys užsieniečiai, yra sumokėti avansą už sklypą dar nepasitikrinus, ar pirkėjas apskritai galės jį įregistruoti savo vardu. Sutartis pas notarą tada strringa, pardavėjas nervinasi, o šeima praranda kelias savaites ar net gerą vietą prie Vilniaus ar Kauno. Toliau – atsakymai į klausimus, kuriuos verta išsiaiškinti iki pirmojo apsilankymo sklype. Tai bendra informacija: konkretų atvejį visada patvirtina notaras.
Ar užsienietis apskritai gali nusipirkti sklypą namui Lietuvoje?
Gali, jei yra kilęs iš valstybės, atitinkančios vadinamuosius Europos ir transatlantinės integracijos kriterijus. Lietuvos Konstitucija numato, kad žemė nuosavybės teise gali priklausyti Lietuvos piliečiams ir valstybei, o užsieniečiams tai leidžiama tik pagal atskirą konstitucinį įstatymą, kuris ir nustato šiuos kriterijus.
Praktiškai tai reiškia, kad pilietis, atitinkantis kriterijus, ne žemės ūkio paskirties sklypą (pavyzdžiui, gyvenamųjų teritorijų sklypą priemiestyje) perka beveik taip pat kaip lietuvis: per notarą, su ta pačia sutartimi ir registracija Nekilnojamojo turto registre.
Kas tiksliai patenka į tuos kriterijus?
Paprastai tariant, tai Europos Sąjungos, Europos ekonominės erdvės, NATO ir Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) valstybių piliečiai ir jose įsteigti juridiniai asmenys. Taigi vokietis, norvegas, amerikietis, kanadietis ar japonas paprastai gali būti žemės savininkas Lietuvoje.
Svarbu tai, kad lemia pilietybė, o ne tai, kiek metų gyvenate Lietuvoje. Organizacijų narių sąrašai keičiasi, todėl, jei jūsų šalis neseniai įstojo į kurią nors iš jų arba turite dvigubą pilietybę, prieš pirkimą paprašykite notaro patvirtinti, kurį pasą naudoti sandoryje.
O jei mano šalis kriterijų neatitinka, namo pasistatyti neįmanoma?
Įmanoma, tik žemės savininku jūs nebūsite. Pastatą (namą) užsienietis gali turėti nuosavybės teise nepriklausomai nuo pilietybės, o žemę po juo galima valdyti kitais pagrindais: nuomotis iš privataus savininko arba iš valstybės, jei sklypas valstybinis, arba statyti sutuoktinio ar kito savininko sklype su jo sutikimu.
Ilgalaikė nuoma yra teisiškai galima, bet planuokite ją atsargiai: nuomos terminas, pratęsimo sąlygos ir kas atsitiks pardavus sklypą turi būti aiškiai sutartyje. Bankai tokį variantą vertina santūriau nei įprastą nuosavybę, todėl kartais paprasčiau rinktis mažesnį namą, kurį pavyks finansuoti iš santaupų. Pavyzdžiui, kompaktiškas vieno aukšto namelis vos 50 m² su dviem miegamaisiais ar jaukus 79 m² namas su dvišlaičiu stogu pasiteisina ir kaip pirmasis būstas, kol šeimos teisinė situacija galutinai susitvarkys.
Ar užsienietis gali pirkti žemės ūkio paskirties žemę arba sodybą?
Teoriškai gali tas, kas atitinka kriterijus, bet žemės ūkio paskirties žemei taikomi atskiri ir griežtesni reikalavimai visiems pirkėjams, ne tik užsieniečiams. Paprastai reikia Nacionalinės žemės tarnybos sutikimo, nustatytais atvejais įrodyti ūkininkavimo patirtį ar žemės ūkio išsilavinimą, be to, pirmumo teisę pirkti turi bendraturčiai ir kaimynai. Tikslias sąlygas ir galiojančias ribas pasitikrinkite tarnyboje ar pas notarą.
Atskirai įsidėmėkite: net nusipirkus žemės ūkio paskirties žemę, gyvenamojo namo ant jos dažniausiai pastatyti nepavyks, kol nepakeista paskirtis arba kol neįvykdytos sodybos statybos sąlygos. Jei jus traukia gyvenimas kaime, paprasčiau ieškoti sklypo, kuris jau turi namų valdos ar gyvenamosios teritorijos paskirtį.
Ar norint pirkti sklypą reikia leidimo gyventi Lietuvoje?
Ne, nuosavybės teisei įgyti leidimo gyventi nereikia, jei atitinkate kriterijus. Notaras tikrina tapatybę ir pilietybę, o ne gyvenamąją vietą.
Vis dėlto leidimas gyventi ir Lietuvos asmens kodas labai palengvina viską, kas vyksta po sandorio: prisijungimą prie elektroninių valstybės sistemų, statybos dokumentų teikimą, sutartis su komunalinių paslaugų tiekėjais ir ypač paskolos gavimą. Jei jo dar neturite, statybos procesą teks tvarkyti per įgaliotus asmenis.
Kaip įforminti nuosavybę, jei vienas sutuoktinis – lietuvis, o kitas – užsienietis?
Dažniausiai sprendžiama vedybų sutartimi arba sklypo įsigijimu asmenine vieno sutuoktinio nuosavybe. Pagal Civilinį kodeksą santuokos metu įgytas turtas paprastai tampa bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, todėl, jei vienas iš jų negali turėti žemės, notaras turės pasiūlyti kitą schemą.
Įprastas variantas: sklypas registruojamas lietuviui sutuoktiniui kaip jo asmeninis turtas, o abiejų teisės į būsimą namą, jų įnašas ir padalijimas skyrybų ar paveldėjimo atveju aptariami vedybų sutartyje. Jei abu sutuoktiniai atitinka kriterijus (pavyzdžiui, lietuvė ir prancūzas), sklypas gali būti bendras be jokių papildomų dokumentų. Bet kuriuo atveju verta su notaru aptarti ir paveldėjimą: užsieniečio sutuoktinio šalies teisė gali turėti įtakos.
Ar užsienietis gali būti statytojas ir gauti leidimą statyti namą?
Taip, statytoju gali būti bet kuris fizinis asmuo, turintis teisę naudotis sklypu: būti jo savininku, nuomininku ar turėti savininko rašytinį sutikimą. Pilietybės reikalavimo statytojui nėra.
Taigi mišri pora gali pasirinkti, kas iš jų bus statytojas, net jei sklypas registruotas tik vienam. Jei statytoju bus užsienietis, prie prašymo pridedamas savininko sutikimas. Prašymai teikiami per informacinę sistemą „Infostatyba“, kurioje reikalingas elektroninis prisijungimas, todėl dažnai dokumentus pateikia projektuotojas pagal įgaliojimą. Ar jūsų namui reikia statybą leidžiančio dokumento, ar pakanka deklaracijos, priklauso nuo jo dydžio ir vietos; tai patvirtins projektuotojas pagal galiojančius statybos techninius reglamentus.
Ar užsieniečio namui taikomi kokie nors kiti statybos reikalavimai?
Ne, reikalavimai namui tie patys, nepriklausomai nuo savininko pilietybės. Naujas gyvenamasis namas turi atitikti A++ energinio naudingumo klasę, todėl beveik visada projekte bus šilumos siurblys, rekuperacija ir gerai apšiltintos atitvaros, nesvarbu, ar mūrijama iš akytojo betono, ar renkamas karkasinis namas.
Užsieniečiai, atvykę iš šiltesnių kraštų, dažnai nustebę, kiek dėmesio skiriama sniego apkrovai ir šiltinimui. Paprasčiausiai A++ pasiekti kompaktiškos formos namu: pavyzdžiui, modernus 150 m² vieno aukšto namas su trimis miegamaisiais ar skandinaviškas 145 m² namas su dviem vonios kambariais. Daugiau idėjų rasite skiltyje vieno aukšto namai, o jei sklypas mažesnis, verta peržiūrėti namus su mansarda.
Ko bankas prašys iš užsieniečio, imančio būsto paskolą?
Daugiausia to paties, ko ir iš lietuvio, tik su papildomais įrodymais apie ilgalaikį ryšį su Lietuva. Paprastai reikia galiojančio leidimo gyventi (dažnai su likusiu ilgesniu galiojimo terminu nei pirmieji paskolos metai), Lietuvos asmens kodo, pajamų, gaunamų Lietuvoje, ir tam tikro darbo stažo pas dabartinį darbdavį.
Pradinis įnašas, kaip ir visiems, paprastai sudaro bent 15 proc. turto vertės, o statant namą bankas finansuoja etapais, pagal sąmatą ir statybos eigą. Jei sklypas nuomojamas ar registruotas tik sutuoktiniui, bankas gali paprašyti, kad abu sutuoktiniai būtų bendraskoliai ir kad įkeistas būtų ir sklypas, ir namas. Paklauskite kelių bankų: jų reikalavimai užsieniečiams skiriasi labiau nei palūkanos.
Kiek kainuoja pradėti, kol dar nė vienas blokas nepastatytas?
2025–2026 m. šeima prieš statybas paprastai išleidžia nuo kelių iki keliolikos tūkstančių eurų, priklausomai nuo projekto ir sklypo. Į šią sumą įeina notaro ir registravimo mokesčiai, geodezija, projektas, prisijungimai prie inžinerinių tinklų, o užsieniečiams dažnai ir dokumentų vertimai bei vedybų sutartis.
Ši suma mažesnė, jei renkatės paprastą, jau parengtą projektą ir jį tik pritaikote sklypui. Pavyzdžiui, 108 m² vieno aukšto namas be garažo arba tradicinis 158 m² namas su dviem vonios kambariais yra paprastos formos, todėl jų pritaikymas ir sąmata dažniausiai būna nuspėjamesni.
Kur pasitikrinti savo konkretų atvejį?
Pirmiausia pas notarą, dar prieš pasirašant preliminariąją sutartį ir mokant avansą. Notaras patikrins, ar jūsų pilietybė leidžia įgyti žemę, pasiūlys tinkamą nuosavybės schemą sutuoktiniams ir parengs vedybų sutartį, jei jos reikia.
Žemės ūkio paskirties žemės klausimais kreipkitės į Nacionalinę žemės tarnybą, statybos leidimo klausimais – į projektuotoją arba savivaldybę, o dėl paskolos – į bent du bankus. Taisyklės kartais keičiasi, todėl internete rastą informaciją, įskaitant šį straipsnį, laikykite tik pradžios tašku.
