Rugpjūčio vakaras senelių sodyboje Kauno rajone. Seno namo nebėra, liko obelys, šulinys ir 24 arų sklypas, kurį brolis ir sesuo paveldėjo po lygiai. Brolis su žmona ir dviem vaikais nuomojasi butą Kaune ir jau metus galvoja apie nuosavą namą. Sesuo gyvena Vilniuje, į sodybą užsuka vasarą ir sako, kad neprieštarauja. Atrodo, kad viskas paprasta. Iš tikrųjų tai tik pradžia, nes sklypas yra bendroji dalinė nuosavybė, o tokioje žemėje namas neatsiranda vien todėl, kad šeimoje visi sutaria.
Ši istorija sugalvota, bet labai tipiška: Lietuvoje daugybė sklypų priemiesčiuose ir kaimuose priklauso keliems giminaičiams. Sekime, kaip viena šeima nuėjo kelią nuo idėjos iki įsikraustymo ir ką išmoko kiekviename etape.
Sklypas, kuris priklauso dviem
Pirmas atradimas laukė Registrų centro išraše. Jame nebuvo parašyta, kad broliui priklauso rytinė sklypo pusė, o seseriai vakarinė. Buvo parašyta tik tiek, kad kiekvienam priklauso 1/2 dalis viso sklypo. Tai reiškia, kad kiekvienas bendraturtis teisiškai „turi“ pusę kiekvieno kvadratinio metro, o ne konkrečią žemės juostą. Kur stovės namas, kur bus kiemas ir kur sesuo galės kada nors statytis pati, niekur neužfiksuota.
Todėl, kai šeima pasikalbėjo su architektu, šis iš karto paaiškino: teikiant prašymą statybą leidžiančiam dokumentui per IS „Infostatyba“, bendrame sklype reikia visų bendraturčių sutikimo. Logika paprasta. Statomas namas užima bendrą žemę, keičia jos naudojimą ir vertę, todėl kiti savininkai turi teisę žinoti, kas, kur ir kokio dydžio bus statoma. Be sutikimo prašymas paprastai nebus patenkintas, kad ir koks geras būtų projektas.
Pamoka: prieš galvodami apie namo projektą, pasitikrinkite sklypo išrašą. Jei savininkų daugiau nei vienas, žodinis „statykitės“ dar nieko nereiškia. Reikės rašytinio sutikimo, o geriausia ir aiškios susitarimo dėl to, kas kurią sklypo dalį naudoja.");
Pokalbis prie stalo, dar prieš perkant projektą
Šeima jau buvo išsirinkusi svajonių namą: platų vieno aukšto namą su dvivietiu garažu, kaip 132 m² namas su trimis miegamaisiais ir dviviečiu garažu. Tačiau prieš jį perkant, architektas patarė sesę pakviesti prie stalo ir kartu nusibraižyti sklypo schemą. Tai buvo bene svarbiausias sprendimas visoje istorijoje.
Paaiškėjo, kad sesuo neketina sodybos parduoti ir po kelerių metų norėtų pasistatyti nedidelį namą vasarai ir savaitgaliams. Ji pageidavo, kad šulinys ir senosios obelys liktų jos pusėje, o privažiavimas iš kelio būtų bendras. Plačiam namui su dviviečiu garažu tokioje sklypo dalyje vietos nebeliko: reikėjo išlaikyti atstumus iki sklypo ribų, palikti vietos šilumos siurbliui, nuotekų valymo įrenginiui ir automobilių stovėjimui.
Todėl šeima ėmė žiūrėti kompaktiškesnių planų. Rimčiausiai svarstė vieno aukšto 129 m² namą su trimis miegamaisiais ir vienviečiu garažu, panašų 126 m² namą su trimis miegamaisiais ir dviem vonios kambariais ir be garažo suplanuotą 116 m² namą su trimis miegamaisiais, kuris paliko daugiausia laisvos žemės. Visi jie telpa į vieno aukšto namų logiką, kuri šeimai buvo svarbi: vaikai maži, o ateityje norisi gyventi be laiptų.
Buvo svarstytas ir mažesnio užstatymo variantas, dviejų aukštų 98 m² namas su dviem miegamaisiais. Jis užima mažiau žemės, tačiau trims miegamiesiems šeimai jo nepakako.
Pamoka: namo projektą rinkitės tik tada, kai su bendraturčiais žinote, kurioje sklypo dalyje statysite ir kiek ploto ten realiai turite. Paklauskite, ką su savo dalimi ketina daryti kiti savininkai: jų planai gali pakeisti jūsų namo dydį, formą ir garažo poreikį.
Naudojimosi tvarka pas notarą
Susitarus iš esmės, reikėjo susitarimą įforminti. Tam skirta sutartis dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos. Ji nedalija sklypo ir nekeičia savininkų dalių: abu ir toliau valdo po 1/2. Tačiau sutartyje ir prie jos pridėtoje schemoje aiškiai pažymima, kurią sklypo dalį naudoja brolis, kurią sesuo, o kuri lieka bendro naudojimo, pavyzdžiui, privažiavimas.
Schemą parengė matininkas, remdamasis sklypo kadastro duomenimis. Tuomet abu bendraturčiai sutartį pasirašė pas notarą, o po to ji buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Būtent registracija daro sutartį svarbią ateičiai: jei sesers dalis kada nors būtų paveldėta ar parduota, naujasis savininkas turėtų gerbti įregistruotą tvarką, o ne pradėti derybas iš naujo. Matininko, notaro ir registro paslaugos šeimai 2026 m. kainavo kelis šimtus eurų. Tikslios sumos priklauso nuo sklypo, schemos sudėtingumo ir įkainių, todėl jas verta pasitikslinti iš anksto.
Svarbu: šeima nesiėmė sklypo padalijimo. Tai atskira, ilgesnė ir brangesnė procedūra, kuri ne visada įmanoma dėl minimalaus sklypo dydžio, paskirties ar teritorijų planavimo dokumentų. Jų situacijai naudojimosi tvarkos pakako.
Pamoka: notaro patvirtinta ir įregistruota naudojimosi tvarka apsaugo nuo ginčų ne tik su dabartiniais bendraturčiais, bet ir su būsimais. Ar ji jūsų atveju gali pakeisti atskirą sutikimą statyboms, pasitikslinkite su architektu ar notaru pagal galiojančius reikalavimus.
Sutikimas, projektas ir Infostatyba
Kai šeima galutinai pasirinko 129 m² vieno aukšto namą su trimis miegamaisiais, architektas jį pritaikė sklypui ir Lietuvos reikalavimams: atitinkamiems statybos techniniams reglamentams (STR), sniego apkrovoms, šiltinimui ir energinio naudingumo klasei A++, kurios dabar reikalaujama naujiems namams. Konstrukcijai pasirinkti akytojo betono blokai, šildymui oras-vanduo šilumos siurblys, vėdinimui rekuperacija. Kai kuriuos sprendimus, pavyzdžiui, šilumos siurblio lauko bloko vietą, teko derinti su seserimi, nes jis stovi arti sklypo dalių ribos.
Sesuo pasirašė sutikimą jau konkrečiam projektui, matydama namo vietą sklypo plane, aukštį ir gabaritus. Architektas paaiškino, kodėl tai geriau nei bendras „sutinku, kad brolis statytųsi“: sutikimas, susietas su konkrečiu sprendiniu, palieka mažiau vietos nesusipratimams. Kartu jis įspėjo, kad iš esmės keičiant projektą, pavyzdžiui, didinant namą ar perkeliant jį arčiau ribos, sutikimo gali prireikti iš naujo. Kokia forma sutikimas priimamas ir ar reikia jo notarinio patvirtinimo, verta pasitikslinti prieš teikiant prašymą, nes tvarka laikui bėgant keičiasi.
Ar konkrečiam namui reikia statybos leidimo, ar užtenka kito dokumento, priklauso nuo statinio grupės ir vietos. Šeimai tai nustatė architektas, o prašymas per Infostatybą buvo patenkintas be papildomų klausimų, nes visi dokumentai buvo vietoje.
Pamoka: prašykite sutikimo konkrečiam projektui, o ne apskritai statyboms. Nuspręskite viską, ką gali paliesti kaimyninė dalis, prieš sutikimą pasirašant, ir nekeiskite namo vietos ar dydžio jo nesuderinę.
Įsikraustymas ir kam priklauso namas
Statybos užtruko kiek ilgiau nei metus. Užbaigus namą ir surašius statybos užbaigimo dokumentus, jis buvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Čia šeima sužinojo dar vieną svarbų dalyką: namas registruojamas statytojo, t. y. brolio ir jo žmonos, vardu kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas. Žemė po namu ir toliau liko bendroji dalinė nuosavybė: brolis ir sesuo kaip ir anksčiau valdo po pusę viso sklypo. Namas savo pusės sklypo nenukėlė į kito vardą ir nepadidino jokios dalies.
Būtent todėl įregistruota naudojimosi tvarka čia tokia vertinga. Ji parodo, kad namas stovi teisėtai susitartoje sklypo dalyje, o tai svarbu bankui, įkeičiant namą būsto paskolai, ir ateičiai, pavyzdžiui, paveldėjimui ar pardavimui. Bendraturčiai taip pat turi pirmumo teisę įsigyti parduodamą kito savininko dalį, todėl apie tokius planus šeimoje geriau kalbėti atvirai. Kaip tiksliai bankas vertins namą bendrame sklype, verta pasiteirauti dar iki paskolos sutarties.
Po dvejų metų sesuo ėmė rinktis savo nedidelį namą vakarinėje sklypo dalyje. Jos sąraše buvo 59 m² vieno aukšto namelis su vienu miegamuoju ir 50 m² namas su dviem miegamaisiais, tinkantis savaitgaliams su draugais. Tokių kompaktiškų projektų rasite ir namų iki 80 kv. m kolekcijoje. Šį kartą sutikimą pasirašinėjo jau brolis, ir tai užtruko vieną vakarą.
Pamoka: namas bendrame sklype registruojamas jį pastačiusiojo vardu, o žemė lieka bendra. Įregistruota naudojimosi tvarka, aiškiai suderintas sutikimas ir atviras pokalbis apie ateitį yra tai, kas jūsų namą saugo ilgus metus. Visa tai sutvarkykite prieš perkant projektą, ne po to.
