Dažna klaida: daug statytojų mano, kad architekto darbas baigiasi tą dieną, kai Infostatyboje išduodamas statybą leidžiantis dokumentas. Tačiau iki namo įregistravimo laukia dar daug sprendimų: mazgai, kurie brėžinyje atrodė paprasti, rangovo siūlomos „lygiavertės“ medžiagos ir A++ klasės reikalavimai, kurių aikštelėje nepataisysi užglaistymu. Būtent tam skirta statinio projekto vykdymo priežiūra. Žemiau pateikiami atsakymai į klausimus, kuriuos dažniausiai užduoda namą Vilniaus ar Kauno priemiestyje arba sodyboje statantys žmonės.
Kas yra projekto vykdymo priežiūra ir ar tai tas pats, kas autorinė priežiūra?
Taip, kasdienėje kalboje „autorine priežiūra“ vadinama ta pati statinio projekto vykdymo priežiūra. Tai projekto autoriaus arba jo paskirto projekto vykdymo priežiūros vadovo veikla, kuria tikrinama, ar statoma pagal projektą, ir sprendžiama, kaip pagal projektą statyti tada, kai aikštelėje paaiškėja neatitikimų.
Šią veiklą reglamentuoja Statybos įstatymas ir statybos techninis reglamentas STR 1.06.01:2016 „Statybos darbai. Statinio statybos priežiūra“. Reglamentai keičiami, todėl prieš pasirašydami sutartį pasitikslinkite aktualią redakciją.
Ar individualiam gyvenamajam namui projekto vykdymo priežiūra privaloma?
Dažniausiai ne: daugumai individualių namų ji atliekama statytojo sprendimu. Įstatymas ją privalomai nustato ypatingiesiems statiniams ir tam tikrais papildomais atvejais, pavyzdžiui, statant kultūros paveldo objektuose ar jų teritorijose. Jei sklypas yra saugomoje teritorijoje, kurorte ar paveldo zonoje, reikalavimus būtinai pasitikrinkite savivaldybėje arba pasiteiraukite projektuotojo.
Įprastas vienbutis namas, pavyzdžiui, vieno aukšto 129 m² namas su trimis miegamaisiais, paprastai yra neypatingasis statinys. Tokiam namui privaloma techninė priežiūra, o projekto vykdymo priežiūra paliekama jūsų pasirinkimui. Mažiems namams, maždaug iki 80 m², kaip 79 m² namas su dviem miegamaisiais, gali būti taikoma kita statinio kategorija ir paprastesnės procedūros. Ribas pasitikrinkite, nes jos priklauso nuo ploto, aukščio ir sklypo vietos.
Kas atlieka priežiūrą: architektas ar projekto vadovas?
Priežiūrai vadovauja projekto vykdymo priežiūros vadovas. Dažniausiai tai būna projekto vadovas arba namą projektavęs architektas, turintis atitinkamą kvalifikacijos atestatą. Konstrukcijų ar inžinerinių sistemų klausimais jis pasitelkia tų dalių vadovus.
Su statytoju sudaroma rašytinė sutartis. Joje verta aiškiai nurodyti apsilankymų skaičių, reagavimo terminą ir tai, ar į kainą įeina kelionės išlaidos. Sodybai už 60–100 km nuo miesto pastarasis punktas gali gerokai pakeisti sąmatą.
Ką priežiūros vadovas iš tikrųjų daro statybvietėje?
Jis tikrina, ar darbai atitinka projekto sprendinius, ir sprendžia neatitikimus projekto lygmeniu. Plytų mūro kokybės ar armatūros skaičiavimo jis neprižiūri kasdien, tai yra techninės priežiūros darbas.
- Tikrina pamatų ašis, aukščio žymes ir angų vietas pagal brėžinius.
- Vertina rangovo siūlomus medžiagų pakeitimus: ar akytojo betono ar keraminių blokų sienos su kitokia šiltinimo sistema vis dar užtikrina projektinę U vertę.
- Aiškina ir patikslina mazgus: langų montavimą sienos plokštumoje, cokolio ir stogo jungtis, sandarumo plėvelių sujungimus.
- Nurodo neatitikimus ir reikalauja juos ištaisyti, o reikšmingus pakeitimus įformina projekte.
Projektuose, kur architektūriniai sprendiniai jautrūs, pavyzdžiui, modernus vieno aukšto 199 m² namas su dviviečiu garažu ir didelėmis įstiklintomis plokštumomis, architekto akis ypač pravarti montuojant langus ir stogo perdangą.
Kuo projekto vykdymo priežiūra skiriasi nuo techninės priežiūros?
Techninė priežiūra kontroliuoja statybos darbų kokybę ir atstovauja statytojui prieš rangovą, o projekto vykdymo priežiūra prižiūri, kad būtų įgyvendintas pats projektas. Techninės priežiūros vadovas tikrina paslėptus darbus, priima juos, kontroliuoja medžiagų dokumentus ir statybos eigą. Projekto vykdymo priežiūros vadovas atsako į klausimą, ar pastatytas būtent tas namas, kuris suprojektuotas.
Neypatingajam statiniui techninė priežiūra yra privaloma, o projekto vykdymo priežiūra ne. Tas pats asmuo abiejų funkcijų tame pačiame objekte paprastai vykdyti negali, nes tai sukeltų interesų konfliktą. Šį dalyką pasitikrinkite su abiem specialistais.
Kiek kainuoja projekto vykdymo priežiūra?
2025–2026 m. individualaus namo projekto vykdymo priežiūra Lietuvoje dažniausiai kainuoja apie 500–2 000 EUR visam statybos laikotarpiui. Kai kurie architektai taiko mokestį už vizitą, maždaug 80–200 EUR, ir atskirai skaičiuoja keliones.
Palyginimui, techninė priežiūra tokiam namui dažnai kainuoja apie 1 500–4 000 EUR. Kaina priklauso nuo namo dydžio, sudėtingumo, statybos trukmės ir atstumo. Didesnis ir sudėtingesnis namas, pavyzdžiui, dviejų aukštų 210 m² namas su keturiais miegamaisiais, natūraliai pareikalaus daugiau vizitų nei kompaktiškas vieno aukšto namas. Tai orientaciniai dydžiai, todėl prieš sprendžiant verta paprašyti kelių pasiūlymų.
Kiek kartų architektas atvyksta ir kokie įrašai daromi?
Individualaus namo statybai įprastai pakanka 4–8 vizitų svarbiausiais etapais. Tipiniai etapai:
- pamatų nužymėjimas ir pamatai;
- sienos ir angos;
- stogo konstrukcija ir perdangos;
- langų montavimas ir sandarinimas;
- inžinerinių sistemų trasos;
- apdaila ir baigiamoji apžiūra.
Nurodymai ir pastabos fiksuojami statybos darbų žurnale, kuris šiuo metu dažniausiai pildomas elektroniniu būdu. Šie įrašai yra jūsų įrodymas, jei vėliau kiltų ginčas su rangovu dėl defektų.
Ar verta samdyti, jei įstatymas to nereikalauja?
Daugeliu atvejų verta, ypač statant energiškai efektyvų namą. Nauji namai turi atitikti A++ energinio naudingumo klasę, o šiai klasei pasiekti būtini be klaidų įgyvendinti mazgai, sandarumas, rekuperacija ir šilumos siurblio sprendiniai.
Prastai sumontuotas langas ar nesandari plėvelės jungtis išryškėja per sandarumo bandymą, kai taisyti jau brangu. Kelių šimtų eurų priežiūra dažnai atsiperka išvengus vieno perdarymo. Namams su mansarda tai ypač aktualu, nes stogo šlaitų ir palėpės jungtys yra viena dažniausių šilumos nuostolių vietų. Daugiau tokių pavyzdžių rasite rinkinyje namai su mansarda.
Ką daryti, jei statybos metu norite pakeisti projektą?
Pirmiausia pasitarkite su projekto autoriumi: smulkius pakeitimus jis gali įvertinti ir įforminti, o esminiams gali prireikti koreguoti projektą ir net statybą leidžiantį dokumentą. Pertvarų perkėlimas namo viduje paprastai nėra problema. Fasado, aukščio, užstatymo ploto ar laikančiųjų konstrukcijų keitimas jau gali būti esminis pakeitimas.
Jei projekto vykdymo priežiūros nesamdėte, už pakeitimų suderinimą vis tiek atsakote jūs kaip statytojas. Savavališki nukrypimai išryškėja vėliausiai užbaigiant statybą.
Kaip projekto vykdymo priežiūra susijusi su deklaracija apie statybos užbaigimą?
Individualaus gyvenamojo namo statyba paprastai užbaigiama deklaracija apie statybos užbaigimą, teikiama per Infostatybą. Iki to laiko pastatytas namas turi atitikti projektą. Prie deklaracijos reikia pridėti, be kitų dokumentų, kadastrinių matavimų duomenis ir energinio naudingumo sertifikatą.
Jei projekto vykdymo priežiūra buvo vykdoma, jos vadovas dalyvauja patvirtinant, kad statinys pastatytas pagal projektą. Jei ji nebuvo vykdoma, didesnė atsakomybė tenka techninės priežiūros vadovui ir statytojui. Tikslų dokumentų sąrašą ir pasirašančiųjų ratą pasitikrinkite su savo techninės priežiūros vadovu, nes tvarka laikui bėgant tikslinama.
Kaip tai veikia, jei statote pagal katalogo projektą, pritaikytą vietos architekto?
Pritaikius katalogo projektą Lietuvos sąlygoms, projekto autoriumi ir vadovu tampa jį pritaikęs vietos architektas, todėl ir projekto vykdymo priežiūrą natūraliausia patikėti jam. Jis rengia statybą leidžiančiam dokumentui reikalingą projektą: pritaiko planą sklypui, STR reikalavimams, vietos konstrukcijoms ir A++ klasei. Todėl jis geriausiai žino, kur buvo daryti kompromisai.
Pavyzdžiui, pasirinkus dviejų aukštų 172 m² skandinaviško stiliaus namą ir jį pritaikius karkasinei technologijai ar akytojo betono sienoms, keičiasi sienų storiai, mazgai ir kartais angų matmenys. Tokius sprendinius aikštelėje turėtų prižiūrėti tas pats žmogus. Sutardami dėl pritaikymo, iškart aptarkite ir priežiūros apimtį bei kainą. Įkvėpimo galite ieškoti rinkiniuose vieno aukšto namai ir dviejų aukštų namai.
